供应未明 年轻客争细单位上车/经络按揭转介市场总监 刘圆圆

  踏入四季度,楼市依然活跃,新盘浪接浪,施政报告未有具体落实实际房屋供应,令有置业需求的市民转投二手市场,造成近期一、二手市场继续畅旺的局面。

  近来主打细单位的新盘比比皆是,年轻买家的置业比例更是有增无减。根据经络按揭研究部的数据,九十后买家的置业入市的比例持续上升,购买500万或以下单位楼价的九十后买家不断攀升,未来继续是楼市的生力军。另外以楼价分布来看,九十后买家集中购买银码较细的“上车盘”,购买400万至600万之间的单位,由2013年的不足1%,逐渐增加至今年的4.5%,至于购买600万至800万的买家,亦由2013年的0.5%上升至今年的2.7%,可见他们对“细价楼”的需求比较殷切。置业可谓人生大事,究竟如何选择自己的安居之所,及拣选适合自己的按揭,当中大有学问,以下为大家分享哪些需要注意。

  在购入单位前,最重要考虑自己负担能力,尤其是以年轻夫妇为例,需要衡量未来每月家庭收入可以负担哪一价位的物业,然后再考虑物业位置、楼龄、物业管理、交通配套等因素。在选定心仪的单位后,就要找银行估价,估价是以低者为准,例如黄先生心仪之单位的银行估价为520万,但业主的开价为550万,当中的30万差价便要由买家承担,所以首次置业者最好“货比三家”,选择估价最贴近物业售价的银行为佳。

  拆息按揭依旧划

  在支付首期方面,买家需注意根据金管局最新指引,如向银行承造按揭,1000万楼价以下的最高按揭成数为六成;1000万或以上的物业,按揭成数会再下调一成,所以买家至少要准备四成首期,毋须缴付额外保费。而400万至600万的物业可透过按揭保险计划提高按揭成数,需付贷款额1.15%至4.60%为保费。

  在承造按揭时,要注意按揭计划的实际按息,现时以使用H按计划为主流,最新使用率高达93.4%。虽然近日有大型的新股招股活动令拆息抽升,但在美国联储局加息步伐缓慢,幅度亦相当温和,加上本港银行体系结馀仍然充足,未有迫切性加息的情况底下,拆息按揭相当“划算”,未见有H按转P按的情况。但的确近日拆息抽升,令H按的相对优势减弱,业主可考虑选用首年定息1.7%的按揭计划,锁定首年的供款开支。

  此外,供款期长短亦是考虑的因素之一,供款年期愈长,利息支出愈大。现时按揭的最高现金回赠为1.6%,罚息期大多为两年,最后一点留意的是供楼负担比率,一般来看,五成或以下视之为健康水平,买家可以此作参考指标,来评估每月供款是否超出自己的供款能力,当然个人信用卡债项及信贷亦会计算在内。

责任编辑: 大公网

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