楼市销售延续弱势 房价走向还看供给

  图:中国住房市场存在严重的区域结构错配,中心城市需求快速增长但土地供给明显不足,边缘城市则面临中长期需求下降和潜在供给过剩的压力

  近期监管层严查消费资金违规流入房地产市场,引导热点城市首套房贷利率普遍上浮5%至10%。展望明年,在房地产调控从紧和货币金融政策稳健中性基调下,一二线城市需求在短期内仍将被显著抑制,价格或延续略跌状态。但社会对中心城市房产资产配置和财富效应的预期依然存在,中心城市的住房供给能否有效扩大是决定房价是否进一步下行的重要因素。\中银国际研究部副总经理、资深宏观策略分析师 叶丙南

  从住房需求来看,25至44岁人口是首次置业和改善性需求集中的适龄购房人群。据链家地产等中介机构调查,在一二线城市的购房客户中,25至44岁的购房人佔比超过80%。按照境内外学者普遍预测,中国25至44岁人口在2005至2015年已见到峰值水平而后将逐步回落,2020年以后下降将更为明显。因而,全国整体居住需求的持续增长期可能逐步结束。

  区域结构错配严重

  从住房供给来看,1993年以后城镇住房建设进入快车道,2000年以来显著加速,城镇房地产投资佔GDP比重由1992年之前的不到2%上升至1993至2000年年均4.8%和2007年以来的10%以上。2007至2016年城镇百户家庭对应的新开工住宅套数年均达到4.5套,已显著超出发达国家住房建设高峰时期的水平。据统计局估算,2015年底中国城镇户均住房套数约达到1.08套。就全国整体市场而言,住房市场已告别供给短缺时代,进入供求相对均衡阶段,房地产投资佔GDP的峰值已过。

  但中国住房市场存在严重的区域结构错配,中心城市的住房需求快速增长但土地供给明显不足,而边缘城市则面临中长期需求下降和潜在供给过剩的压力。现代市场经济的规模经济效应导致要素持续向核心城市聚集,25至44岁的适龄购房人口总体向就业机会更好的一二线城市集中,支撑中心城市的住房需求持续较快增长,而中心城市由于土地供给、资源环境和公共服务的供给严重不足,住房供求最为紧张,而供求紧张和价格上涨预期刺激中心城市投资投机需求居高不下,进一步加剧住房供不应求。

  而大部分边缘城市,除一些环大都市圈或中心城市的三四线城市外,在中长期内面临产业聚集弱、公共服务吸引力低、人口净流出和潜在土地供给过剩的压力,将呈现相对弱势。

  由于房地产行业高槓桿和资产属性特徵,货币政策松紧周期很大程度上决定了房地产短期波动。2008年以来,中国货币政策经歷三轮松紧周期,令中国房地产市场出现三轮明显的短期波动。

  新一轮地产调控和货币金融条件收紧导致房地产市场尤其是一二线城市房地产市场快速降温,商品房销售面积和新开工面积的同比增速分别由2016年的22.5%和8.1%降至2017年1至10月的8.2%和5.6%,其中北上深商品房销售面积增速由2016年上半年的14.8%大幅降至2017年前三季度的至33.6%,降幅已超过2014年全年降幅,23个二线城市商品房销售面积增速由35.2%降至1.2%,已大幅低于2015年全年增速8.3%。

  但由于此轮房地产调控坚持因城施策,针对三四线城市仍是去库存的扶持态度,受需求外溢、按揭贷款供给倾斜和棚改货币化安置等因素支撑,三四线城市房地产在2017年延续相对活跃周期,扣除一二线城市后其他城镇的商品房销售面积增速,从2016年的21.7%略回落至2017年前三季度的17.4%,但仍大幅高于2015年全年增速5.2%,是支撑2017年中国经济表现超预期的重要因素之一。

  边缘城市需求降温

  2016年9月以来,新一轮房地产调控不断加码,陆续有新城市加入限购、限贷、限价或限售行列。十九大报告又重申“房住不炒”定位,预示热点城市调控从紧的基调仍将延续。在短期内,热点城市为实现房价环比零增长的政治任务,普遍实行“限价”政策,在审批环节严格控制预售申报价格,导致新增供应量进一步收缩,是中心城市销量下滑的另一重要因素。

  今年年初住建部和国土资源部要求热点一二线城市公布未来三至五年土地供地计划以稳定市场预期,一二线城市整体计划供应面积相比“十二五”期间显著增长,但未来计划实际完成情况仍需跟踪观察。从过去经验来看,一二线城市供地计划的实际完成率普遍较低,2014至2016年住宅类用地的月均供地面积相比2009至2013年月均值下降40%,未来一二线城市政策调控的重点应该是提高这些城市供地计划的实际完成率。

  今年三四线城市房地产火爆是过去两年货币宽松刺激下的滞后效应,一二线城市因为严厉调控而快速转冷,但三四线城市受益于需求外溢效应、去库存的扶持政策和棚改货币化安置,火热周期延续相对更长一段时期。棚改货币化安置尤其是大量项目集中实施在短期内对部分三四线城市住房市场供求产生了明显影响,因为既减少了一批存量住房供给,又集中产生了一批新增需求。

  棚改项目所拉动的需求建立在两次加槓桿的基础上,地方政府或平台企业首先借债向个人发放拆迁款,个人再以拆迁款为首付申请住房按揭贷款。从中长期来看,棚改项目中原来的存量土地一般经过整理后会重新入市,如果仍用于住房用地的话,那么考虑到容积率的提高,棚改在中长期内未必会减少住房供应。笔者认为,当前三四线城市房地产火爆态势难以持续,明年住房销量增长将明显放缓,部分缺乏居住需求支撑的城市未来两年可能面临一定的调整风险。

  总体来看,明年一二线城市房地产销售可能延续弱势,价格或进一步略有下跌,但随着需求急剧萎缩和供给约束日益明显,销量跌幅可能收窄,价格进一步下跌空间很大程度上取决于供给能否有效放量;三四线城市住房销量增速可能大幅下行,价格或逐步结束上涨过程,部分城市面临一定回调压力。

  笔者预测,明年全国商品房销售面积同比可能下降5%至10%;受过去两年住房销量火爆带动房企补库存和在建项目投资支撑,短期内土地购置面积将延续较快增长势头,房地产投资降幅平缓,但随着销量持续下行,明年下半年后房地产投资增速的降幅或明显扩大,预计全年增速由今年的6%至7%回落至明年的3%至4%。

责任编辑: 大公网

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