白居二政策利多于弊

祥益地产总裁 汪敦敬

  2010年4月,一位可决定房屋政策的高官到访笔者公司之海丽分行,笔者与董事谢泽铭及当时的屯门区居屋主管Roy Wu一起接待。大家讨论了有关居屋的政策,其中亦有提及笔者在2002年已经开始提倡的“让白表人士进入居屋第二市场”建议。高官当时表示“恐怕这样楼价会上升”,笔者当时回应“会的”。释放本来已经存在的需求的确是会出现楼价上升的表象,但表象反映的现实,应该看以下的数据。

  2012年,梁振英当选特首之后宣布了“白居二”计划,笔者应赞扬他的果断,亦欢迎现任特首林郑建议将“白居二”恆常化。2013年6月第一批“白居二”购买力开始进入市场到今年9月份,全港私楼细单位(差饷物业估价署数字)上升了44%,居屋第二市场就上升47%。但如果没有“白居二”,那些成功上车的受众,其实其中不少应该是没有机会上车的,因为他们不少也是实力比买私楼欠一筹,又不可入住公屋的白表人士。

  这段时间总共有约4021个白表人士受惠,若错过了这些机会,到了之后的楼价愈来愈高,他们上车只会更难。

  议员及市民批判居屋第二市场的楼价上升,这是并不正确的。房屋政策和投资不同,它的效益应着眼于分配财富方面,楼价高低不是所有,“本来没有机会,现在得到机会”的收穫是无价的。可以改变受众的人生,纵使感恩的人不多,但多一个人买了楼,社会就少一分矛盾。有关批评亦没有计算到“原本有机会,却失去机会的人”,当政府行使房屋政策之馀,官员在运作过程中分配得不好,会令到一些人在提高门槛的情形下失去机会,遗憾是不可弥补的。

  统计方式有待讨论

  根据“团结香港基金”统计,自置居所比率由2004年的54.3%减少到2016年的50.4%,减少的部分笔者认为就是有人失去了机会。

  在报章内看到很多对白居二的统计方式,其实笔者都认为不太准确的,计算居屋第二市场的楼价升幅,是应该由购买力第一个月进入市场(即已经完成批核合格手续能真正在市场上运作及成交)来计算,因为只是宣布了而根本没有有关资金进入市场,其实只是一个假设,在多变而且楼价急速升幅的市况下,这种计算是不准确及不科学的。就以公布白居二计划前的2010年1月相比2012年8月,全港私楼楼价升了52%,私楼细单位是升了61%,居屋第二市场是升了64%,显示居二的本质已经是比全港私楼包括细单位升幅更大更急,将未进入市场的楼价升幅都入了白居二数,又是另一个数据的错误演绎。

  如果用了务实的方式去计算,实施白居二政策付出的代价,其实是利多于弊的(见配图,白居二在市场的互动性是合理性的,而且在白居二未宣布之前,其实都有一个充足的市场动力的),十分应该恆常化。

责任编辑: 大公网

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