明年楼市十大忠告/祥益地产总裁 汪敦敬

  自2008年开始,每年初笔者也会撰写“我对楼市的十大忠告”,希望将市场评估给市民参考,多年来也得到好评,2018年的分享如下:

  (1)赶快学习内地市场逻辑

  中国内地实质上已在环球各范畴包括经济、政治等等已取得了主动权,西方各国也在适应、迎逢及配合中国的逻辑中。在香港,包括投资上,在2009年之后也太多人过时地迷信着西方旧有价值观而不断错过入市良机,应尽快改变。

  (2)财富效应以龙市模式主导市场

  既然中国经济日益主流于国际经济,中国不断去除市场泡沫的宏观调控措施将成为市场新常态,西方过去服务市场泡沫的牛熊定律正在淡化,笔者在去年提倡的“龙市理论”正是认为新市场常态是以“龙市一期”(容许市场力量活跃释放)及“龙市二期”(市场调节或政府行政出手令市场过分活跃的购买力收敛)两阶段交替前进,浪比浪高,但因为市场已由财富效应(因资产上升而衍生的购买力)取代传统入息负担能力为主导,龙型市场将以更大幅度的大涨“中”回的势态向前发展,入市必须做好价格上升过程中必然出现较大幅度调整的准备。

  (3)美国大势已去 小心泡沫爆破

  美国仍以旧有泡沫经济债务不断膨胀中,投资者应做好准备:泡沫随时爆破将短期冲击整体市场;美国经济不稳及泡沫爆破令更海量的资金涌入香港。

  (4)加息、缩表难影响大局

  美国主导世界的能耐已今非昔比,纵使经济周期能进入復甦阶段,也将大不如前。因此,我们面对美国的加息或缩表政策,只需预防及准备已可,高估其影响力将错失大量机会成本。

  (5)资金流继续主宰大局

  笔者一直认为,最影响楼价的因素其实是货币(包括汇价、流向及流量),2009年之后香港楼价随着货币量倍增而倍升,未来市场的变化不应该再理会那些过时的理论、断章取义的数据、情绪化的判断等已不可靠。笔者提倡“M3定律”,即是主力参考较可靠的M3(泛指香港总存款量)的增减去分辨市场的动力的真貌。

  (6)租金支持楼价破顶

  自2009年楼价虽然不断上升,但租金却亦步亦趋,不断上升去支持楼价,原因是香港的一、二手楼的供应根本远远未能满足到刚性需求。当政府推出措施去抑压购买力,或者市场负面向淡情绪影响楼市时(楼市哈啰喂),本来买楼的刚需购买力不少却转去了租务市场,这对原本租务市场更强的消费群必然增加了需求,租金也会进一步上升。如果不更大幅增加一、二手供应去解决问题,租买互逐向上的局面不会改变。租金继续支持楼价破顶向上。

  (7)改革可扭转楼市大局

  面对环球量化货币引起的资金氾滥,洪水只宜疏导不应堵塞。香港政府推出的多项楼市辣招是无可厚非的,但只能是短期政策,若长远使用则在社会财富分配上欠缺妥善,因为有关政策长期会聚积购买力外,市场成交减少亦更容易被掌握财富效应的有资产者主导市场大局。政府打造的市场结构令楼价有条件愈快愈急地上升,如何优化或是否优化楼市辣招将影响投资策略。

  (8)楼市升灾下的政治失救

  香港人进入了迷失时代,如果用火灾来比喻楼市升灾,无论是基于任何神圣理念也好,反对政府造地、政治争拗、议会“拉布”等必然容易阻碍及时製造土地供应,也在欠缺共识下未能推出有效的措施去解决问题,有如在大厦火灾中堵塞走火通道令伤害倍增,政治争拗可悲地成为了投资的利好因素。

  (9)粤港澳同城化

  在环球以中国为核心和“一带一路”的新大局下,尤其是作为世界新经济引擎的粤港澳大湾区,人才、钱财将日益对流并一体化,香港将成内地的一部分,内地人将是新香港人,而愈来愈多香港人回归内地。香港人必须要走快两步,要明白“要连接世界,必先融合中国”的客观现实。

  (10)“一带一路”效应开始

  被动的香港人未来将被世界改变及“一带一路”引起的变迁所冲击,包括本来氾滥的资金将海量增加、人力资源起新的变化(例如日益富起来的东南亚家佣将日益短缺)、香港人素质被其他城市比了下来……种种变迁将改变我们在市场的角色和位置,世界在变,笔者希望香港人珍惜羽翼,今宵多珍重。

责任编辑: 大公网

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