M3减少!楼市现危机/祥益地产总裁 汪敦敬

  图:市场有分析意见认为,今年住宅楼价有机会升两成起至三成

  最近有报道笔者对楼市今年的看法,是以“居屋楼价升四成”作标题。虽然内文是报道准确的,都是基于“住宅楼价今年可升两至三成,居屋更可升多一成”的观点,但以最高点为标题,本人认为需要撰文补充一下,“楼价升三成”的信息是“我有信心的楼价升幅”,但是“楼价升两至三成”的信息就是“两成是我最有信心的楼价升幅,如果市场利好因素强劲的话,楼价最高有机会去到三成”。这个三成就不是一个笔者认为最大机会出现的指标了。

  今年楼价可升三成

  笔者多年来都是逆市唱好的,多数都是人人看不好的时候,我列举数据提醒“不买的风险”,笑骂由人,只是想讲真说话。但到了今日,已经多了不少人信任笔者的评论,反而令我如履薄冰。评论楼市会影响小市民的决定,是认真的事,不应该投机,所以更加要在传递看法的同时,增加读者的风险意识。

  笔者认为今年住宅楼价有机会升两成起(至三成),给读者的信息是楼市的上升因素比2017年更强劲。

  必须提醒大家,投资在未赢之前,先要懂得计输,反覆盘算要应付可能会出现的风险,这样才可以称为“无得输”。只有追求“无得输”才有条件长胜。在胜者来说,“打输数”是为了赢。

  若在这个时段去“计输”,其中一个可能令楼价下跌的因素就是资金流出,正正因为笔者认为今年流入香港的资金应不断增加。我们更加要看数据,笔者的“M3定律”就是认为M3(泛指总存款量)增加将令楼价面对上升压力,相反若减少便有下跌压力。如果有一日M3真是持续下跌,我们就应该改变对楼市的评估了。

  偏偏近期资金流动真的有所变化,近日政府公布了去年11月的M3减少,但有传媒报道“M3于11月份下跌5.9%”,这信息并不全面,笔者的看法如下:

  (1)M3在10月急升了3.5%(总数14万亿)后,在11月下跌了2%(总数13.7万亿);

  (2)下跌5.9%是M3中的港元部分,但港元存款其实在10月是增加了6.1%;

  (3)外币M3其实仍在持续增长中,11月增加了2.4%;

  (4)11月总体M3虽然按月下跌2%,但仍是歷史次高;

  (5)港元M3与去年同期比较增加11.6%,总体M3则增加9.2%,外币增加了6.7%。

  美国缩表不及预期

  笔者的结论是11月的所谓M3减少,其实是源于10月的港元存款大增,11月只是回顺到原来的上升轨道,即是说如果不计算10月的突然增加表现,其实资金仍在上升轨之中。

  至于是什么因素令到10月的港元存款大增,是否因为10月底的新股效应(当月的新股贷款转化为活期存款,直至认购活动完结)这个答案笔者不是太有兴趣追随,因为我只是楼市专家,本分只是想弄清楚影响楼市的现金流状况而已。当然,M3的数据,我们要紧密跟进,以防资金流出,我们可及时通知读者。

  说到现金流,我们不能不讨论一下缩表,不少人担心美联储未来缩表的增大。因为踏入2018年1月份,按原计划,美国缩表将由2017年10至12月每月100亿增加至200亿美元,即一月份至三月份共缩减600亿美元。不过,我们看看头三个月美国的缩表情况,相信大家也可松一口气。截至去年12月27日,联储局资产负债表规模,对比九月尾,只缩减了70亿美元,远远未达到缩减300亿美元的目标。

责任编辑: 大公网

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