以房产信託缓解上车之痛

  祥益地产总裁 汪敦敬

  2009年后,在环球量化货币之下香港政府推出了“楼市辣招”,于是在钱多、货少、成交少,市场成交自然会价升量跌,楼市去除了泡沫、炒家,成为低借贷的市场。私楼转流率由2004年至2010年的平均8.5%急跌到近四年的3.6%。减少了的成交当中除了炒卖外还有多少刚需?减少了炒卖成交笔者同意是健康的,但是减少了的刚需成交,这些刚需是不会消失的,只是被隐藏了,最后在积聚之后一样会爆发出来,甚至市场会出现报復式反弹,这个是笔者为未来楼市所担心的。

  楼市被“楼市辣招”变得更加固若金汤,笔者认为2017年的9月之前是属于前辣招时代,但是市场的转变并不到此为止,是会持续发展下去,成为了现在的后辣招年代。

  当大部分业主供满楼之后,被抑压的有资产者购买力续强大,出现细胞分裂。所谓父干一族的急升、买车位,往往其实都是原本强盛的购买力在没有出路情形之下衍生的新需求。当楼市辣招令成交很少,供满楼的人愈来愈多时,有资产者的已可彻底取代传统以正常入息收入为主的购买力,而供满楼的人他们的财务能力也在一段时间之后,透过更易的借贷衍生第二波的购买力。于是楼市辣招的入市门槛只限制了需要借贷的“穷人”入市,市场就成为了有资产者的天下。

  购买力强,成交少下,楼价就容易製造了“井喷”效应。笔者认为楼价未来只会升得更急,因为财富效应的购买力源于资产上升,资产上升得愈大愈快,购买力就衍生得愈急,“不买楼的风险”是歷史上最高。

  坚持加大房屋供给

  笔者更想讨论一下解决方法,楼价高的问题既然是源于量化货币,解决的方法重点也在于量化,我们应量化资产去应付量化的货币,只是在现实中并不易做到,M3(泛指总存款量)可在数年间以倍数增长,但真实的资产尤其是房地产打造得必然慢过量化的货币,也不可能如量化货币般倍增,加上香港近年在政治上的内耗,曾出现“逢政府的任何建议必反的困局”,要快且大量增加的只有类似房产信託基金的“纸砖头”。如果我们增加资产的比例是少于资金氾滥的话,楼价就自然如过去几年般“硬上升”。

  笔者在2012年提出政府应将居屋的未补地价部分证券化,成为房产信託基金,就优先配售给从未上车的人士认购。楼价至今已升130%,如果当时政府接纳这个建议,相信一些储钱中的年轻人可以免去追车之苦。只有将资产证券化才可以令大量未置业或者正在努力储钱的人是可以及早掌握到量化货币下的上升资产,不单可帮到很多人解决上升的问题,亦令到很多人可以分享到经济成果,笔者认为这个方向政府现在做仍然来得及,在资金仍然是有大幅氾滥的风险下,我们不应该认为楼价可以自动停止上升。

  当然,最正本清源的解决方案仍然是大量兴建实质的房产供应,市民尤其是年轻人应该大力支持政府海量地去开发土地。

责任编辑: 大公网

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