买卖唐楼的按揭注意事项/经络按揭转介首席副总裁 刘圆圆

  上回谈到楼价高企,上车客在选择越来越少的情况下,开始考虑一些入场门槛相对较低的物业种类,如村屋。今次为大家拆解唐楼的种种按揭疑难。

  唐楼为香港开埠初期的产物,当时港英政府将华人和洋人生活的地方分开,华人住唐楼,洋人住洋楼。早期唐楼普遍有三至四层,多数一梯两伙,并没太多间隔,可随意更改室内空间,而且楼底较高,因此纵使没有升降机,亦有吸引买家之处。

  然而,唐楼通常面对两大问题,第一:估价。由于唐楼成交较私楼疏落,银行缺乏参考指标,加上大部分唐楼地处旧区,且楼龄较高,质素亦参差,银行对于此类物业之按揭申请较为谨慎,故较易遇上估价不足情况。物业估价除了要视乎屋苑成交个案,还包括很多因素,如单位层数、坐向、面积、景观、内栊质素、附近环境、配套、发展、物业楼龄、有否大维修等影响。如遇上估价不足的问题,建议业主可寻找多几间银行或按揭转介机构进行估价,有些银行比较擅长或积极评估某类型物业的价值,估价可能较“贴市”,否则业主需预备更多的资金作首期。

  第二:按揭年期。除了估价问题,亦需要考虑按揭年期的长短,一般而言,银行会以“70减”楼龄或人龄计算,有些银行甚至以“80减”来计算按揭还款期,取其低者。例如楼龄50年,买家30岁,银行亦只会批出70减50,等于20年的还款期。如人龄较大,买家可选择寻找亲友作为担保人,某些银行会以较年轻的一位计算按揭年期。

  其实只要唐楼质素良好,例如楼龄较新、地理位置佳,按揭利率基本上与其他私楼睇齐,即可选择承造P按、H按或定息按揭计划,现金回赠及罚息期亦与私楼无异。

  值得一提的是,唐楼亦是“劏房”的集中营,银行或因此对唐楼的批核较为严格,或会要求验楼,如发现是劏房,只会批出P按,甚至拒批按揭。

  另外,唐楼亦可能潜在僭建问题,如没有屋宇署颁发的建筑物颁令,银行或只需申请人填写承诺书,按揭条件或与普通按揭一样;相反,如已有颁令,要视乎僭建的严重性,银行即使愿意承造按揭,按揭条款亦会折让,甚至会拒批按揭。

责任编辑: 大公网

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