莫对人性化市场天真\祥益地产总裁 汪敦敬

  我非常支持特首林郑月娥最近在一个演讲场合呼吁香港人应为下一代开放环保意识。有人回应特首说香港有住宅数量273.3万个,而家庭数量是250万个,即是说“香港有足够单位给予现有家庭有馀”,我认为这个数据只可证明现有住宅单位仍有空间去作供求管理,但如果以此数据来觉得香港已有足够住宅单位而不需要急于开发土地的话,这些观点是无知而且十分危险的!市场是充满人性的,而人性的欲求正正将结构扭曲,我们就看看数据吧。

  香港250万个家庭里面,1人家庭是45万个,2人家庭是72万个,大家可看到1人及2人家庭已经佔了117万个,那即是说其他人是集中居住在剩馀的单位上,如果用这数据去看,香港4人或以上家庭约有75万个,这些就是刚需的根源了,而近年新起的楼花单位是以0房至1房等纳米单位为较主流的,即是说绝对不符合一些人以为三个人为平均家庭人数的理想期望,而在我们的人口结构里面,最大的人口板块的如笔者等年长人士,我们的家庭未来10年将面对分支,即是子女很大机会在结婚后搬出去,而香港离婚率亦高,近5年平均每年有2万宗离婚判令,这个亦是将一个完整的家庭再分支,当然,有关住户数据是没有计香港22.7万个流动人口,而我们是否要规定1人住一个单位的要作出改变?这个是牵涉伦理及道德的问题!不是纸上谈兵可解决到,而没拥有物业的人,如租楼或者住公屋亦会因他们的愿望而成为一个需求,当然有一些公屋人士是照样买了楼的,这个虽然未必合乎房屋条例,正正如此,有关问题亦令到评估房屋政策更加复杂。

  市场充满人性,人们拥有了物业后心态会有所改变,香港有170万套可售单位,这170万套可售单位亦会有其主观愿望而令到市场在不同阶段有不同变化,置业者买得物业之后往往有四个阶段,这四个阶段不是每个人都相同,但是大多数人都有以下不同的心理阶段,第一阶段就是“短线获利”,很多人有了物业后都会追求短期获利(包括短炒),很多年轻人以为短期内赚得最多就是一本万利之道了,但在楼市辣招之下,短炒获利这个很多人必经阶段都已经受到抑压,短炒的减少令到市场风险减少,而且稳定性是提高的,也因此我不可以用以前的方式去看楼市。

  第二个阶段就是“长揸”,长揸即是当业主有了实力之后,他就会知道长线获利比短线获利更要好,因为“瞓着觉也可以赚到钱”,以及很低的管理成本亦可以赚钱才是最高效率的。

  第三个阶段就是“增持”,既然知道“长揸”低效率,“HEA”住做是最划算的,自然会加码投资,集邮式置业了。

  第四个阶段就是“止赚”,止赚就是他觉得赚到一个程度之后,会因为追求更好而把投资卖出,当然去到这个阶段所谓更好可以是更好的投资,亦可能是安心,及追求钱以外更加好的其他东西,人有了钱,追求就不一定被金钱所束缚,有人发财立品!当然亦有人疲于奔命继续追求金钱!

  以上我们看到人性不同阶段在花花世界里面,但我想说,我们要知道整个市场是人性化去回应的,这个本来就是香港的优势,但是香港人突然间想得很理想化,用一些偏激,甚至是极端的方式去讨论一件事,没有做到解决问题,反而成为维持在一个斗争阶段。

责任编辑: 大公网

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