香港楼市博弈论/祥益地产总裁 汪敦敬

  市场是充满人性的,市场的本质就是博弈。笔者提出的其中一个较多人引用的概念就是“楼价是准买家板块和业主板块的博弈结果”。

  香港市场有170万个可售单位,这些可售单位的业主,他们都会有其主观愿望令到市场在不同阶段有不同变化。更复杂的是业主之中亦包括不同层面板块的现实和心理上的互动关系,例如当劏房租金呎价高于豪宅租金的时候,我们不容易能够期望到租金会下跌。当车位往往也两、三百万一个的时候,我们又怎可能要求上车盘是相若价钱呢?以上的互动相互关系不是纸上谈兵的学说或者理论可以解决到。

  上星期的专栏中,笔者说到置业者买得物业之后往往有四个阶段,第一阶段“短线获利”,很多人有了物业后都会追求短期获利(包括短炒)。第二个阶段是“长揸”,有了底气便会追求放长线钓大鱼。第三个阶段是“增持”,即是集邮式置业了。第四个阶段就是“止赚”,止赚就是更上一层楼,追求更好的愿望。本文是想用这四个阶段来比喻政府推出多年的楼市辣招面对的博弈处境。

  当2010年政府在配合量化货币之下出辣招,抑制了很多短期购买力。短炒从此逐渐销声匿迹,于是业主们的心态就由第一阶段(短线获利)高速被赶入了第二阶段(长揸),人人长揸楼,长揸物业最着数。当然无人放盘,息口低,风险低,增值力高。所谓“瞓觉中也在赚钱中”,无人放盘自然楼价再上。

  二手缺盘房价乾升

  也因此,政府在成功抑制短期炒卖下,也一手鼓吹了业主进入了第二阶段,製造了缺货效应,逐渐令市场走向乾盘时代。之后几年,有很多人埋怨及抱怨楼价愈来愈高,另一方面现实中市场是不会停止的。这些长揸的人的财富也不断升值,升到一定程度的时候就会进入第三个阶段“增持”。2017年下半年开始是第三个阶段的时刻,供满楼,储蓄增长的购买力,自然更容易得到银行的垂青以更平的息口向他们招徕,虽然按揭成数不多,但平息低成数不就是资产上的完美黄金比例吗?

  安全谨慎的槓桿滚雪球,产生多年后愈来愈多增持的购买力,这个就是我们所说的财富效应,亦算是父干一族购买力的来源。当然,最后这些业主都会去“止赚”阶段,当有资产者揸的物业愈来愈多的时候,他们就乐意将部分资产“止赚”。当去到有一日愈来愈多人想止赚,令放盘量多过成交量的时候,楼价就会反而因“止赚”普遍而得到抑制甚至轻微下调,和1997年的大量“止蚀”是一个相反的处境。

  天有几高?问君能知几多重!地有几厚?问君能测有几深!笔者所知的楼市变化确已比大部分人多许多,但面对市场我仍应该谦虚自重。希望笔者用这份谦虚自重的心去回应很多人以为“一招可以打残楼市”的谬误吧!

责任编辑: 大公网

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