空置税是楼市调整契机/祥益地产总裁 汪敦敬

  楼市长升不止!我们什么也不可以做⁉不对!

  如果楼价向上是因为宏观的经济环境因素的话,尤其是面对环球量化货币,我们追求的不应是终止楼价上升,而是追求楼价上升合乎量化货币的比例。如果市场上资金多了一倍,但货品没有增加的话,楼价就有机会上升一倍才合理;相反如果资金上升一倍,但货品反减少了一半的时候,那可能楼价是可能增加至四倍才对。这是一个供求定律,因为如果不合乎量化的资金比例,可能也代表了我们的财富蒸发了。这虽然是一个粗糙的比喻,因为货币可量化也可回收,回收的时候就要面对楼价跌了,但货币从来容易量化却难以回收,所以必须要明白以上逻辑。

  作为政府应该保护的不是楼价高低,而是如何在楼价上升中做好机会与财富的分配。现在香港的楼市最大问题其实不是楼价急升,而是楼价上升的同时对一些人而言是更有利,对一些人而言是更不利,无论实际经济上如是,在文化价值观念更也出现偏颇的失误,令到实际加上思维令到香港很多人失去机会。

  很多官员也不理解现今的楼市结构只会令价格不断向上,除了资金氾滥外,影响楼价的其他重要因素,包括放盘量少过成交量,政府长期只顾一手供应量,不知道一、二手市场相加才等于市场供应量。2011年至今,市场二手放盘量大约减少70%,减少了如此多供应,楼价怎会不升?

  另外,市场定律是消费者三角形的顶端去接收市场的,即是说成交愈少楼价就愈容易贵。要楼价放缓,首先要改变成交少及放盘量低这两个结构因素。

  政府料仍有后着

  最近政府放风打算推出空置税,政府表示一手已落成未出售单位系9000个,但当中不少水分,单靠释放估计的实际约3000个空置单位,不足以影响市场。因此做好空置税的效果,一定要加料,笔者认为应该活化二手市场放盘量,只要放宽二手细单位业主一换一的换楼限制,譬如800万物业的首期由四成变为两成,整个市场就会令细单位放盘量大增。当一、二手放盘量多过成交量的时候,根据市场定律价格就应该出现放缓,甚至下跌了。

  笔者一直认为空置税知易行难,但仍支持政府的施政方向,因为这样做可以在低息期减低发展商“揸货”囤积楼盘,待价而沽的空间。事实上,大家可看配图,香港的一手楼空置率虽数量不大但的确已形成上升趋势。

  很多人忽略了空置税真正的杀伤力是“后着”,象徵了政府管制已经踩入发展商的心脏,可以出手管一次就可以继续出手管七次啊。新的时代始终也有来临的时候呢!

责任编辑: 大公网

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