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投资美农场 需要做功课

自去年以来,美国很多地区的楼市确立了复苏势头,外国买家纷纷进军美国楼市。美国的农业大州幅员辽阔、人口稀少,购买农场还需考虑周边的基础设施、交通等因素,如果距离城镇太远,就要考虑交通成本是否划算。

  新华网华盛顿5月30日电(记者蒋旭峰 王宗凯)自去年以来,美国很多地区的楼市确立了复苏势头,外国买家纷纷进军美国楼市。同时,在全球人口增加带动粮食需求增长的背景下,已有加拿大等国的投资者进军美国的农业用地市场。专家表示,美国农场具有较好的保值效果,但要投资美国农场,还需综合考虑地域和成本等因素,事先做好经济、法律等方面的功课。

  美国农场较保值

  作为全球第一大经济体的美国既是工业和服务业强国,也是全球首屈一指的农产品出口大国,美国中西部农业州的大型机械化耕作水平在全球领先。同时,美国拥有法制健全、基础设施完善、营商环境优越等优势。

  美国中西部是农业主产区,号称美国的“粮仓”,是美国最重要的玉米、大豆和生猪产地和出口基地。美国农场众多而且土质优良,美国农业部的数据显示,美国共有200多万个农场。在美国中西部,大型农场随处可见,以艾奥瓦州为例,农场的平均面积在300英亩(每英亩约为4046平方米)以上;在得克萨斯州,市场上大量可售农场的面积在1万英亩以上。

  金融危机发生后,美国各地的房价均有不同幅度的下跌,而农场价格普遍上涨,农场的保值、增值效果明显好于房产。多位地产专家表示,在美国中西部农业州,和金融危机前相比,住宅房产的价格下降了约10%至30%不等,但是农场的价格平均上涨了约一倍。

  以艾奥瓦州为例,农场因为地段和土质不同而价格各异,但是价格普遍在每英亩8000美元至1.5万美元之间,而在金融危机前的2005年同样农场售价每英亩只在4000美元至7000美元之间。《今日美国报》等美国主流媒体曾报道,近年来,来自加拿大、荷兰等国的投资人士在美国购买大面积的农场和林场,主要原因也是出于资产保值的考虑。

  地域因素需考虑

  多位地产专家介绍,由于美国各州的法律不同,各州对于是否允许外国人购买农场的法规要求不同,因而在决定投资美国农场之前,应当向各地的地产专家或政府官员了解当地法规。

  有些美国中西部农业州严格禁止外国人购买农场,包括艾奥瓦、明尼苏达等农业大州。而得克萨斯州则有条件地允许外国人在当地购买农场,外国购买者至少需要满足在当地居住满两年、有稳定的工作收入、有良好的信用记录这三个条件。像密苏里、伊利诺伊、缅因等州,地方政府出于增加收入的考虑,对外国人购买农场基本不设限制。

  经济成本需兼顾

  业内专家提醒,在美国购买农场,还要考虑经济成本、土质、基础设施等方面的情况。

  首先,在美国购买农场并进行耕种,除非地价大幅升值得到土地溢价收入,否则通过种地得到投资回报的收益率并不算太高。艾奥瓦州大豆协会负责人格兰特·金伯利告诉记者,该州约5万个种植大豆的大型农场年景好的时候种大豆的年投资回报率不超过20%,年景不好则不超过10%。

  第二,美国法律健全、各州的法规又有区别,因而需要寻找一家在当地有多年运营经验和良好资质的地产中介商,帮投资者提供关于农场用水、排污、在农场上建谷仓等附属建筑物、地产税等方面的详细法规信息。

  在美国不同的州,用于耕种、放牧等不同用途的农场每年所交的地产税率不同,这是投资农场需要考虑的持有成本。业内人士介绍,在美国中西部农业州,土质肥沃的农业用地地产税略高于土质贫瘠的农业用地,但各类农业用地每年向地方政府所缴纳的地产税普遍在每英亩15美元至30美元之间,以每英亩约1万美元的地价计算,年地产税率不足0.3%,远低于各州持有住房每年需缴纳的1%至3%不等的地产税率。此外,在美购买农场主要有两种方式:参加地产中介公司举办的农场公开竞拍和与农场主直接签约,不论采取何种购买方式,最好还是聘请当地富有经验的地产中介商来提供专业咨询意见和服务。

  第三,要充分了解农场的土质和原先的用途以及配套设施等。美国的农业大州幅员辽阔、人口稀少,购买农场还需考虑周边的基础设施、交通等因素,如果距离城镇太远,就要考虑交通成本是否划算。

  • 责任编辑:张岩

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